Beroep huurder op onvoorziene omstandigheden door gerechtshof bevestigd

De casus

Verhuurder verhuurt sinds 1 mei 2015 een bedrijfsruimte aan huurder, gelegen in Amsterdam. Deze bedrijfsruimte wordt door huurder geëxploiteerd als een party- en congrescentrum. Partijen zijn een maandelijkse huurprijs overeengekomen van € 29.529,--. Wegens het coronavirus heeft huurder het gehuurde in – in ieder geval – de periode 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 niet kunnen exploiteren, zodat sprake is van een terugloop in inkomsten. Huurder heeft daarop een aanzienlijk deel van de huurtermijnen niet aan de verhuurder betaald, met dien verstande dat de huurachterstand tot en met september 2020 € 179.418,-- bedraagt.

De vordering in kort geding

In kort geding vordert verhuurder onder meer voornoemde huurachterstand vermeerderd met rente en kosten. Huurder verweert zich tegen deze vordering door aan te voeren dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, dan wel onvoorziene omstandigheden. Huurder zou derhalve – zo stelt zij – recht hebben op een huurprijsvermindering.

De kantonrechter oordeelt vervolgens dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. Dit leidt ertoe, zo oordeelt de kantonrechter, dat de pijn – waarmee het financiële nadeel wordt bedoeld – tussen partijen moet worden verdeeld. Daarmee wordt de lijn in de lagere rechtspraak, als besproken in het artikel van 8 juli 2020, ook hier door de kantonrechter gehanteerd. De kantonrechter stelt vervolgens de betalingsverplichting van de huurder vast, waarover later meer.

De reconventionele vordering van huurder om een volledig omzetafhankelijke huur te bepalen, wordt door de kantonrechter afgewezen. Zo is de kantonrechter van mening dat dit in een te vergaande mate een afwijking betreft van hetgeen partijen onderling bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Om die reden zal een andere uitvoering moeten worden gegeven aan het verdelen van ‘de pijn’. De kantonrechter geeft daarin richting door een geleidelijk aflopende huurverlaging te bepalen, met dien verstande dat huurder per uiterlijk 1 december 2020 weer de gebruikelijke huur dient te voldoen.

Het hoger beroep

Zowel huurder als verhuurder komen vervolgens bij het gerechtshof Amsterdam op tegen de uitspraak van de kantonrechter in kort geding. 

Het hof sluit zich blijkens haar arrest aan bij het oordeel van de kantonrechter dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW heeft te gelden. Zij hanteert daarbij eenzelfde redenering als de lagere rechtspraak, te weten dat de coronacrisis – dan wel een pandemie op zich – niet in de overeenkomst tussen partijen is geregeld en zij ook niet van elkaar mochten verwachten dat dit het geval zou zijn. Daarmee kwalificeert de omstandigheid zich als onvoorzien. Met het voorgaande bevestigt het Hof Amsterdam dan ook de lijn die eerder in de lagere rechtspraak ontstond.

Overigens laat het hof zich niet uit over de vraag of de omstandigheden van het geval (ook) een gebrek aan het gehuurde betreffen. De kantonrechter heeft dat in zijn uitspraak in het midden gelaten en daartegen is geen grief ingesteld zodat het daarmee geen onderdeel van het hoger beroep is geworden. Daarmee blijft alsnog de mogelijkheid bestaan dat in hoger beroep, in afwijking van de lagere rechtspraak, wordt aangenomen dat het coronavirus en daardoor (gedwongen) sluiting van het gehuurde een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW betreft.

Onvoorziene omstandigheid, hoe verder?

Nu het hof bevestigt dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid, ligt daarmee vast dat de financiële pijn tussen huurder en verhuurder moet worden verdeeld. Het hof benadrukt dat daarvoor geen maatstaf bestaat, zodat de verdeling enigszins arbitrair zal moeten worden vastgesteld. Gelet hierop zal van belang zijn het mogelijke verloop van de omzet zo veel als mogelijk in kaart te brengen, en daarmee ook vast te stellen op welk moment huurder in beginsel weer in staat moet zijn de volledige huurtermijnen te voldoen.

In de onderhavige kwestie staat vast dat het gehuurde in de periode 15 maart tot 1 juni 2020 volledig gesloten is geweest, zodat de kantonrechter de pijn over deze periode gelijkelijk heeft verdeeld en een korting van 50% vaststelt. Over de periode 1 juni tot en met 31 augustus heeft huurder een omzetdaling aannemelijk gemaakt die 35% huurkorting rechtvaardigt en over de periode 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 wordt een omzet verwacht die gelijk is aan het gebruikelijke, zodat over deze periode geen huurkorting wordt toegekend. Van te verdelen pijn is immers geen sprake. De onzekerheid van een nieuwe coronagolf wordt door de kantonrechter opgevangen in de omstandigheden dat de huur voor de maanden september 2020 tot en met december 2020 uiterlijk 1 december 2020 moet zijn voldaan.

Hoewel arbitrair vastgesteld, ziet het hof aanleiding te bepalen dat de kortingen zoals door de kantonrechter bepaald, passend zijn voor de gegeven situatie. Ook het verleende uitstel voor de laatste vier huurtermijnen acht het hof passend. In ieder geval bestaat geen aanleiding om in verdergaande mate van bovenstaande huurkorting af te wijken.
 

Samenvattend

Met het arrest bevestigt het Gerechtshof Amsterdam de lijn in de lagere rechtspraak, te weten dat de coronacrisis kan leiden tot een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden. Zij laat echter, in tegenstelling tot de lagere rechtspraak, de deur op een kier voor een beroep op huurprijsvermindering vanwege een gebrek aan het gehuurde als gevolg van de coronacrisis. 

Verder bevestigt het hof dat een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden moet leiden tot het delen van de financiële pijn tussen huurder en verhuurder. Het hof waagt zich daarbij niet aan het geven van een maatstaf voor het verdelen van de pijn, maar bevestigt het oordeel van de kantonrechter dat moet worden gekeken naar de omstandigheden van het geval en de reeds merkbare en nog te verwachten gevolgen van de coronacrisis voor de omzet. Het is daarmee aan de partij die zich op de onvoorziene omstandigheden beroept om de financiële gevolgen van de onvoorziene omstandigheden aan te tonen. Het hof heeft niet als juist bevestigd dat de verhuurder moet instemmen met een omzetafhankelijke huurprijs.

Wilt u weten wat in uw situatie aan de orde is en waar u mogelijk rekening mee moet houden? Neem dan contact op met Jarno Holmer. Hij kan u nader advies geven over uw mogelijkheden.