Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd; een diplomatieke oplossing?

Diplomatenclausule

Middels een diplomatenclausule wordt tussen partijen bepaald dat de huurovereenkomst eindig is en dat de verhuurder op enig moment de woonruimte zelf (weer) wenst te betrekken. Om de eindigheid van de overeenkomst kracht bij te zetten, wordt daarbij een ontruimingsbeding opgenomen waaruit volgt dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst de woning moet ontruimen. De verhuurder heeft daarbij zekerheid dat de woonruimte weer tot zijn beschikking komt.

Een huurovereenkomst met daarin een diplomatenclausule betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Hoofdregel daarbij is dat de huurovereenkomst niet tussentijds kan worden opgezegd. Wel kan, indien en voor zover tussen partijen overeengekomen, de huurovereenkomst worden verlengd.

Wet doorstroming huurmarkt

Sinds 2016 biedt de Wet doorstroming huurmarkt huurder en verhuurder de mogelijkheid om een huurovereenkomst voor de duur van twee jaren of korter aan te gaan. Met het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Daarbij is vereist dat de verhuurder het einde van de huurovereenkomst, niet eerder dan drie maanden en niet later dan een maand voor het einde van de huurovereenkomst, schriftelijk aanzegt. Ook deze constructie biedt de verhuurder zekerheid dat de huurovereenkomst eindig is en hij na verloop van (huur)tijd over de woonruimte kan beschikken.

Huurbescherming

Met een huurovereenkomst voor de duur van korter dan twee jaren, wordt de huurder geen huurbescherming geboden. Om de huurder daarin 'tegemoet' te komen, heeft de wetgever het wenselijk geacht dat de huurder bij dergelijke huurovereenkomst, tussentijds kan opzeggen. Derhalve wordt afgeweken van het gebruikelijke adagium dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds kan worden opgezegd.

Dit leidt tot de vraag hoe moet worden omgegaan met een huurovereenkomst voor de duur van korter dan twee jaren, met daarin tevens een diplomatenclausule opgenomen; kan deze tussentijds door de huurder worden opgezegd? Voor het antwoord op deze vraag, moet worden teruggevallen op hetgeen de huurovereenkomst daaromtrent bepaalt.

In de praktijk

Recent deed zich bij ons op kantoor de situatie voor dat tussen partijen was uitgesloten dat de overeenkomst heeft te gelden als een overeenkomst in de zin van artikel 7:271 BW. Derhalve heeft het partijen kennelijk voorgestaan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan, waarop het adagium van toepassing is dat niet tussentijds kan worden opgezegd. De volgende vraag die zich dan ook voordoet, is of partijen dit als zodanig kunnen uitsluiten. De wetgever heeft daar geen aandacht aan besteed in de Wet doorstroming huurmarkt 2015.

Aangenomen wordt dat de wetgever geen van beide mogelijkheden heeft willen laten prevaleren. Immers, de wetgever komt met de mogelijkheid een huurovereenkomst voor de duur van twee jaren of korter aan te gaan, waarbij zij tevens de mogelijkheden voor een diplomatenclausule heeft verruimd.

Om die reden ligt voor de hand dat het partijen vrij staat een keuze te maken in het door hen gewenste toepasselijke regime. Dat brengt met zich dat het partijen vrij staat om een huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van bijvoorbeeld een jaar, met daarin opgenomen een diplomatenclausule. Het staat hen daarbij verder vrij om uitdrukkelijk de toepasselijkheid van artikel 7:271 BW uit te sluiten, zodat de huurder niet tussentijds kan opzeggen.

Voorkomen is beter dan genezen

Het is bij het aangaan van de huurovereenkomst dan ook van belang dat partijen stilstaan bij het type huurovereenkomst dat zij wensen aan te gaan, met daarbij in het bijzonder aandacht voor het toepasselijke regime en de mogelijkheid tot opzegging van de huurovereenkomst en het toekomen van huurbescherming aan de huurder. Wilt u zich daarover verder laten informeren, neem dan contact op met Jarno Holmer