Verdeling van de pijn wegens coronamaatregelen

Bodemrechter gaat mee in eerdere uitspraken in kort geding

De rechter in kort geding heeft zich inmiddels meermaals uitgelaten over vorderingen tot het voldoen van de huurachterstand. De daarin inmiddels bestendige lijn betreft een verdeling van de pijn over de huurder en de verhuurder, waarbij de daadwerkelijke verdeling afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Daarmee wordt de verdeling van de pijn afhankelijk gesteld van de (aantoonbare) terugloop in inkomsten. In ieder geval wordt daarbij niet aangenomen dat een grond bestaat voor het volledig opschorten van de huurbetalingen en evenmin voor het vorderen van de volledige huurprijs.

Ondanks de inmiddels bestendige lijn van de uitspraken in kort geding, waarbij een uitspraak op korte termijn wordt gegeven gelet op het spoedeisend belang dat de eisende partij stelt te hebben, was het wachten nog altijd op een eerste uitspraak door een bodemrechter. De procedure die voor de bodemrechter wordt gevoerd is omvangrijker en ook de toetsing door de bodemrechter vindt op een meer grondige manier plaats.
 

De casus

Op 27 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag zich over een vergelijkbare kwestie uitgelaten. Kort en goed wordt aan huurders een pand verhuurd waarin een restaurant/café wordt geëxploiteerd. Huurders hebben een achterstand laten ontstaan in de maandelijkse betalingen, waarvan verhuurder thans betaling vordert. Aanvullend vordert hij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Huurders hebben zich verweerd door zich op het standpunt te stellen dat zij door de gedwongen sluiting niet het genot hebben verkregen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten. Immers, zij hebben het gehuurde niet overeenkomstig de huurovereenkomst kunnen exploiteren. 

Met het bovenstaande wordt de vraag opgeworpen of huurders gehouden zijn de volledige huurtermijnen te voldoen of dat de huurprijs (tijdelijk) behoort te worden verlaagd vanwege omstandigheden die buiten de macht van partijen zijn gelegen, maar wel tot de conclusie kunnen leiden dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. Daarnaast stellen de huurders dat het gehuurde hen niet ter beschikking wordt gesteld zoals overeengekomen, te weten als (te exploiteren) horecabedrijf en beroepen zij zich op onvoorziene omstandigheden. Verhuurder trekt vervolgens een vergelijking met onder meer de mond- en klauwzeercrisis. Ook daar werd Nederland getroffen, maar heeft dit niet tot huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden, zodat ook de huidige omstandigheden niet tot een huurkorting moeten leiden.

Is er sprake van een gebrek aan het gehuurde?

De rechter stelt eerst vast dat sprake is van een huurachterstand van twee maanden. In lijn met bestendige jurisprudentie is een dergelijke achterstand niet voldoende om te spreken van een tekortkoming in de nakoming die een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. De vordering van de verhuurder daartoe, als ook de vordering tot ontruiming, wordt om die reden afgewezen.

Vervolgens wordt overwogen dat op grond van artikel 7:204 lid 2 BW een gebrek “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid betreft, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak”. Daarbij volgt uit de Parlementaire Geschiedenis bij het genoemde wetsartikel dat een gebrek zich niet enkel in een stoffelijke toestand uit, maar elke op de gehuurde zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt betreft. Daarmee stelt de rechter centraal of huurders het huurgenot hebben ontvangen dat zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten.

Dat huurders zich in het onderhavige geval er op toe hebben gelegd op andere wijze alsnog inkomsten te genereren, doet aan voorgaande vraag niet af. Immers, daarmee is nog altijd niet gegeven dat het huurgenot is verschaft dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten: zij mochten immers verwachten dat zij het gehuurde in volle omvang zouden kunnen exploiteren. De omstandigheid dat de beperking(en) in het huurgenot niet aan de verhuurder is toe te rekenen, maakt dit niet anders. Artikel 7:204 BW vereist immers niet dat het aan de verhuurder moet kunnen worden toegerekend. Daarmee is de rechter van oordeel dat sprake is van een gebrek.

Is er aanleiding voor huurprijsvermindering?

Vervolgens moet worden beoordeeld of het gebrek kan leiden tot een huurprijsvermindering. Verhuurder heeft in dat kader aangevoerd dat een huurprijsvermindering tussen partijen is uitgesloten in de van toepassing zijnde ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.’ Dit verweer wordt door de rechter gepasseerd onder verwijzing naar een beroep op onvoorziene omstandigheden en/of de redelijkheid en billijkheid als corrigerende factor.

Artikel 6:258 BW regelt de onvoorziene omstandigheden, uit welk artikel volgt dat de overeenkomst tussen partijen door de rechter kan worden gewijzigd, dan wel geheel of gedeeltelijk kan worden ontbonden door de rechter op grond van onvoorziene omstandigheden. Daarbij is van belang dat de onvoorziene omstandigheden dermate zijn, dat niet kan worden verlangd dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft.

De rechter stelt vervolgens vast dat door partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening is gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, noch met de dientengevolge (opgelegde) maatregelen. Dat in het verleden andere virussen zich hebben verspreid, als ook de eerdere economische crisis, kan niet tot de conclusie leiden dat partijen daarmee op enige wijze in de onderlinge verstandhouding rekening hebben gehouden of dat hebben gewenst. De rechter oordeelt dan ook dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die tussen partijen niet in de huurovereenkomst is verdisconteerd en partijen ook niet van elkaar hebben mogen verwachten dat dit wel het geval zou zijn.

De gevolgen van de onvoorziene omstandigheid zijn van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de huurder kan worden verlangd dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft, zodat bekeken moet worden hoe er weer balans in de onderlinge verhouding op kan treden. Daarbij wordt niet redelijk geacht dat de huurder in het geheel geen huurtermijnen voldoet, maar kan daarop wel een korting worden toegepast. Het gehuurde wordt immers wel ter beschikking gesteld, maar dat heeft wegens de overheidsmaatregelen iedere zin verloren omdat het niet kan worden geëxploiteerd.

Omdat uit de aangeleverde stukken voldoende blijkt dat huurders een aanzienlijk deel van de gebruikelijke inkomsten mislopen ten gevolge van de overheidsmaatregelen, maar ook de verhuurder lopende verplichtingen blijft houden, worden de gevolgen van de overheidsmaatregelen – in lijn met de eerdere uitspraken in kort geding – gelijkelijk verdeeld over huurders en verhuurder, met dien verstande dat over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 ‘slechts’ 50% van de huurprijs verschuldigd is geworden.

Verhuurder verweert nog door te stellen dat de financiële situatie van huurders voorafgaand aan de overheidsmaatregelen verre van rooskleurig is geweest, hetgeen volgt uit de door huurders zelf ingebrachte stukken. Dit verweer wordt door de rechter gepasseerd als niet ter zake doende, nu het gaat om het effect van de overheidsmaatregelen. Het effect daarvan volgt voldoende uit de financiële stukken.

Resumerend

Met onderhavige uitspraak wordt duidelijk dat ook de bodemrechter uit gaat van een verdeling van de pijn als een gevolg van de overheidsmaatregelen. Deze overheidsmaatregelen kunnen tot de conclusie leiden dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, aangezien het huurgenot dat bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht worden verwacht, niet ter beschikking kan worden gesteld. Dat de verhuurder daarbij geen verwijt kan worden gemaakt, doet daar niet aan af.

Wegens het gebrek kan een huurprijsvermindering worden verkregen. Van belang is dat een beroep openstaat op onvoorziene omstandigheden en redelijkheid en billijkheid. Indien en voor zover een huurprijsverlaging tussen partijen is uitgesloten, staat dit niet aan voornoemde beroepen in de weg. Afhankelijk van de (aantoonbare) gevolgen van de overheidsmaatregelen, kan vervolgens de wijze worden bepaald waarop de last – de terugloop in inkomsten van de huurder – moet worden verdeeld over partijen. 
    
Ziet u zich geconfronteerd met een terugloop in inkomsten, of juist een huurder die in het geheel niet meer aan de huurtermijnen voldoet, en wilt u sparren over de mogelijkheden? Neem dan contact op met onze advocaat Jarno Holmer. Hij helpt u graag verder!