Huurverplichtingen ten tijde van Coronacrisis

De verspreiding van het Coronavirus dwingt het kabinet maatregelen met een stevige impact te treffen. Horecagelegenheden en kinderopvangcentra moeten hun deuren gesloten houden, een maatregel die recentelijk is uitgebreid naar onder meer ook kap – en schoonheidssalons.

Naast de ondernemers die door overheidsmaatregelen gedwongen zijn hun deuren te sluiten, zijn er ook ondernemers die hun deuren sluiten door een terugloop in omzet, of omdat open blijven in hun ogen maatschappelijk onverantwoord is.

Verzoek tijdelijke verlaging of opschorting van de huur

Evengoed moet per de eerste van de maand weer een nieuwe huurtermijn betaald worden, terwijl er nagenoeg geen omzet is. Tal van huurders melden zich om die reden bij hun verhuurders met het verzoek tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs, of zelfs volledige opschorting ervan.

Waar enkele verhuurders instemmen met het voorstel, ziet het gros van de verhuurders zich door hun eigen verplichtingen genoodzaakt de huurprijs ongewijzigd in stand te houden, terwijl zij anderzijds ook leegstand van het gehuurde willen voorkomen.

Wat zijn de regels? 

Het voorgaande leidt dan ook tot de vraag wat huurder en verhuurder van elkaar mogen verwachten en wat de regels zijn.

 Als uitgangspunt geldt 'pacta sunt servanda', dit betekent dat geldende afspraken moeten worden nagekomen. Een huurder is dus verplicht om de volledige maandelijkse huurtermijnen per de afgesproken datum te betalen.

Is er sprake van ontbrekend huurgenot? 

Indien een huurder niet het huurgenot ontvangt dat hij of zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek. Met als voorwaarde dat het gebrek niet is ontstaan door een omstandigheid die aan de huurder te wijten is. Dit betekent niet automatisch dat het gebrek wel aan de verhuurder toe te rekenen moet zijn.

Als er sprake is van een gebrek, kan dit een reden zijn om de huurprijs te verlagen of zelfs op te schorten. Je kunt daarom betogen dat een huurder die door overheidsmaatregelen gedwongen is zijn onderneming gesloten te houden, geen vrije beschikking over het gehuurde heeft en dus niet het huurgenot ontvangt dat hij of zij bij het tekenen van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Het ligt óók in de lijn der verwachting dat in deze specifieke omstandigheden geen sprake is van een gebrek. Uit bestendige jurisprudentie volgt dat, hoewel het gebrek niet aan de verhuurder toe te rekenen hoeft te zijn, het wel binnen de invloedssferen van de verhuurder moet vallen. Daarvan is ook geen sprake.

Conclusie: een vordering tot verlaging van de huurprijs of opschorting ervan, wordt waarschijnlijk niet toegewezen.

In de situatie waarin de huurder uit eigen beweging, al dan niet door terugloop van inkomsten, zijn winkel gesloten houdt, zal naar verwachting ook geen sprake zijn van een gebrek. In dit geval komt de huurder immers nog het huurgenot toe dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook dit zal er naar verwachting toe leiden dat een huurder onverminderd verplicht is de huurtermijnen te voldoen. Omdat van een gebrek geen sprake is.

Huurovereenkomst ROZ-model

Is de huurovereenkomst tot stand gekomen middels het ROZ-model voor winkelruimte? Dan wordt vrijwel zeker gezegd dat van een gebrek geen sprake is. In de Algemene Bepalingen, die van toepassing zijn op het ROZ-model, wordt een nadere definitie gegeven van een gebrek en is bepaald dat een verhuurder niet aansprakelijk kan worden gehouden voor schade ten gevolge van een gebrek. Voor zover al sprake zou zijn van een gebrek, is aanspraak op huurprijsvermindering en verrekening uitgesloten.

Vanuit het perspectief van de verhuurder doet zich de vraag voor of nakoming van de exploitatieverplichting kan worden gevorderd, op straffe van een boete. Ook hier geldt dat in doorgaans gehanteerde ROZ-modellen een exploitatieverplichting is opgenomen. Dit houdt in dat huurders verplicht zijn het gehuurde 'daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf' te gebruiken, in overeenstemming met de bestemming van het gehuurde.

Door gedwongen sluiting kan een huurder zich niet aan de exploitatieverplichting conformeren, zodat in beginsel nakoming kan worden gevorderd. Hoewel ook op dit punt een rechter zich nog niet heeft uitgelaten, kun je verwachten dat de huurder een beroep op overmacht toekomt. De huurder heeft namelijk geen invloed op het feit dat in strijd met het exploitatiebeding wordt gehandeld. Dit is naar verwachting anders wanneer een huurder zijn winkel vrijwillig gesloten houdt, omdat het de huurder in dat geval vrij staat om het gehuurde te exploiteren. Van overmacht zal in een deze situatie waarschijnlijk geen sprake zijn, zodat nakoming van het exploitatiebeding kan worden gevorderd.

Mogelijk van beroep op onvoorziene omstandigheden

De huurovereenkomst geldt onverminderd als uitgangspunt, tenzij door partijen aanvullende afspraken zijn gemaakt. Als blijkt dat partijen niet nader tot elkaar kunnen komen, is er nog de mogelijkheid van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bevat de mogelijkheid van het beroep op onvoorziene omstandigheden, op grond waarvan 'een rechter op vordering van een der partijen een overeenkomst kan wijzigen of geheel dan wel gedeeltelijk kan ontbinden indien sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten'.

De omstandigheden geven mogelijk aanleiding voor een rechter om de huurovereenkomst te wijzigen of (gedeeltelijk) te ontbinden, indien de gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven en de verhuurder er niet op mag vertrouwen dat de huurovereenkomst op eenzelfde wijze in stand zal blijven.

Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt sporadisch gehonoreerd, maar het is niet uitgesloten dat de rechter in deze tijden anders besluit.

Tijdelijke stop huisuitzettingen

Afsluitend merk ik op dat op 26 maart jl. afspraken zijn gemaakt tussen de minister voor Milieu en Wonen en enkele grote verhuurders. Huisuitzettingen worden tijdelijk stopgezet, tenzij sprake is van een evidente reden, zoals criminele activiteiten of extreme overlast.

Om grotere financiële problemen te voorkomen is verder besproken dat incassokosten tijdelijk niet worden doorberekend aan de huurder. Ook zal het, middels een spoedwet, mogelijk worden om tijdelijke contracten te verlengen voor een tijdelijke periode.

Hoewel deze afspraken zijn gemaakt met betrekking tot woonruimte, is het denkbaar dat ook afspraken worden gemaakt met betrekking tot de huur van winkelruimte. Tot die tijd geldt het voorgaande als uitgangspunt.

Contact

Ziet u zich als huurder geconfronteerd met een (gedwongen) sluiting en wilt u kijken wat uw verdere mogelijkheden zijn, of bent u verhuurder en ziet u zich geconfronteerd met een verzoek of vordering tot verlaging van de huurtermijnen?

Neem dan vrijblijvend contact met ons op.