Invulling aan de huurprijsvermindering

Casus: verdeling huurlasten tijdens coronapandemie

Hotel V Frederiksplein BV huurt van IJboulevard Amsterdam Monumenten B.V. een bedrijfsruimte, waarin 48 hotelkamers zijn gesitueerd. Hotel V is daarvoor een maandelijkse huurtermijn verschuldigd van € 41.528,84, te vermeerderen met BTW. Hotel V ziet vanwege de coronapandemie haar omzet teruglopen, zodat zij niet in staat is de volledige huurtermijnen te voldoen.  Zij vordert om die reden, met een beroep op onvoorziene omstandigheden, de huurverplichtingen met 50% te verminderen voor de periode maart 2020 tot en met juni 2021. Voor de periode juli 2021 tot en met december 2021 vordert zij een verlaging van 40% en voor de periode januari 2022 tot en met december 2022 een verlaging van 30%. Hotel V voegt aan haar vordering toe dat haar een zogeheten terme de grace wordt verleend, in die zin dat haar een termijn van 24 maanden uitstel wordt gegeven om de achterstallige huurtermijnen te voldoen. Dit betreft de wettelijk opgenomen ‘uitstel van executie’, inhoudende dat aan de huurder een laatste termijn wordt geboden alsnog de volledige huurachterstand te voldoen.

IJboulevard stelt een voorwaardelijke tegenvordering in, inhoudende dat – indien de vordering van Hotel V tot huurverlaging wordt toegewezen – Hotel V erin wordt veroordeeld in ieder geval 20% van de gerealiseerde omzet te voldoen, voor zover die omzet boven € 2.890.000,-- is gelegen.

Onvoorziene omstandigheden

De kantonrechter start met de beantwoording van de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden. IJboulevard heeft daarover aangevoerd dat de coronapandemie stilzwijgend in de huurovereenkomst is verdisconteerd omdat sprake zou zijn van een maandelijks bedrag wat een risicoverdeling zou behelzen. 

De kantonrechter volgt IJboulevard daarin niet onder de inmiddels bijna standaard afdoening dat op grond van artikel 6:258 BW een overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden kan worden gewijzigd of deels kan worden ontbonden, indien de omstandigheden instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verlangd; er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract. 

Uit de algemeen geformuleerde afspraak dat er een vast maandelijks bedrag wordt betaald, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden opgemaakt dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst rekening hebben gehouden met een pandemie waarbij zowel de nationale overheid als internationale organisatie verstrekkende vrijheidsbeperkende maatregelen afkondigen met een grote impact. Daarmee wordt het verweer van IJboulevard terzijde geschoven en komt de kantonrechter tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. 

Daarmee ligt de vraag voor op welke wijze de huurovereenkomst moet worden aangepast.

Aanpassing huurovereenkomst

De kantonrechter overweegt dat het aan de huurder is om te stellen en te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen niet het genot heeft gehad dat zij van het gehuurde heeft mogen verwachten, omdat zij vanwege die maatregelen is beperkt in haar mogelijkheden het gehuurde te exploiteren. Door inzicht te geven in de cijfers over 2019 en 2020, kan het verschil in omzet worden bepaald. Deze daling in omzet heeft vervolgens als uitgangspunt voor de huurprijswijziging te gelden. Kort en goed komt de kantonrechter tot de formule:

Oh – (d% / 2 ) = gh

Met andere woorden; de oorspronkelijke huurprijs minus het percentage aan omzetdaling gedeeld door twee, leidt tot de gewijzigde huurprijs.

Over 2020 heeft Hotel V een omzetdaling van 75% aangetoond. Deze omzetdaling wordt gelijkelijk verdeeld, zodat 37,5% voor rekening van Hotel V komt en 37,5% via de hoogte van de huurprijs voor rekening van IJboulevard. Voor de overige periode waarvan Hotel V aanpassing heeft gevorderd, krijgt zij vooralsnog nul op het rekest omdat voor aanstaande perioden nog geen omzetdaling beschikbaar is.

Verder van belang

De kantonrechter laat zich verder uit over het belang van de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) en de Tegemoetkoming Vast Lasten (TVL) in het kader van de omzetdaling. Meer in het bijzonder oordeelt de kantonrechter dat de NOW-regeling, althans de vergoeding die in dat kader door de huurder wordt verkregen, niet meetelt voor de vaststelling van de omzetdaling. Deze regeling heeft immers tot doel om aan de werknemers te worden uitgekeerd. De TVL daarentegen is erop gericht de ondernemer, de huurder, tegemoet te komen in de lasten zodat deze uitkering moet worden opgeteld bij de omzet.

Met betrekking tot de voorwaardelijke vordering van IJboulevard is de kantonrechter kort: met een geldig beroep op artikel 6:258 BW ontstaat geen rechtsgrond op enig moment een omzetafhankelijke vermeerdering van de gewijzigde huurprijs toe te wijzen.

Samenvattend

De bestendige lijn in de jurisprudentie is dat wegens de coronapandemie een beroep openstaat op onvoorziene omstandigheden. Dit leidt ertoe dat de pijn gelijkelijk tussen huurder en verhuurder wordt verdeeld. Ook in deze uitspraak van de rechtbank Amsterdam wordt bevestigd dat, indien de coronapandemie bij het aangaan van de huurovereenkomst niet daarin is verdisconteerd, sprake is van een onvoorziene omstandigheid, waaraan als volgt invulling wordt gegeven:

• De huurprijswijziging wordt berekend aan de hand van de formule: oude huurprijs – (daling% / 2) = gewijzigde huurprijs;
• Het is aan de huurder om de procentuele omzetdaling als een gevolg van de coronapandemie aan te tonen;
• Verkregen uitkeringen in het kader van de NOW-regeling, spelen bij de omzetdaling geen rol, maar verkregen uitkeringen in het kader van de TVL wel; 
• De formule is enkel toepasbaar voor verstreken huurtermijnen, omdat voor toekomstige huurtermijnen nog geen omzetdaling valt vast te stellen;
• Een wegens onvoorziene omstandigheden gewijzigde huur opent geen deur voor een omzetafhankelijke huurtermijn.
   

Deze uitspraak geeft een verdere invulling van de vraag hoe moet worden omgegaan met een verlaging van de huurprijs als een gevolg van de coronapandemie. Wilt u op basis daarvan in gesprek over wat uw situatie als huurder is, of wilt u juist weten wat uw positie als verhuurder is? Neem dan vrijblijvend contact op met onze specialist mr. Jarno Holmer.