Is het mogelijk om in kort geding de verkoop en levering van een nog onverdeelde woning te vragen?

Hoe zat het hiervoor?

Verdelingen van gemeenschappen, bijvoorbeeld na beëindiging van een samenwoning, bij een nalatenschap en in andere gevallen, komen vaak voor. Kort gezegd betekent een gemeenschap, wanneer het gaat om een woning (zoals in dit geval), dat er meerdere personen eigenaar zijn van een woning. Wanneer een van deze personen de woning wil overnemen of juist de woning wil verkopen zal de woning verdeeld moeten worden. Het uitgangspunt is namelijk dat niemand verplicht in een gemeenschap, dus bijvoorbeeld het gezamenlijk bezit van een woning, gehouden kan worden. Er zal dan dus moeten worden vastgesteld of een der partijen de woning wil overnemen en zo ja, tegen welke prijs, of dat de woning moet worden verkocht aan een derde partij.

Onder verdeling wordt op grond van art. 3:182 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verstaan de rechtshandeling waaraan alle deelgenoten (lees: eigenaren) meewerken en op grond waarvan de gemeenschap verdeeld wordt in die zin dat een of meer goederen van de gemeenschap aan een van de deelgenoten wordt toebedeeld, met uitsluiting van de andere eigenaren. Vooruitlopend op een verdeling van een gemeenschap kan eventueel eerst een daartoe behorend goed worden verkocht, zodat daarna de opbrengst wordt verdeeld of in de verdeling wordt betrokken. 

Als de deelgenoten het over een verkoop van een gemeenschappelijk goed niet eens zijn, kan op grond van artikel 3:174 BW machtiging aan de rechter worden gevraagd voor die verkoop. Als een partij niet wil meewerken aan een verdeling kan zij daartoe worden veroordeeld, zoals volgt uit artikel 3:178 BW. Als partijen (wel meewerken, maar) het over een verdeling niet eens kunnen worden, kan de rechter op grond van art. 3:185 BW de wijze van verdeling gelasten of zelf de verdeling bepalen. Daarbij kan eventueel verkoop van het goed en verdeling van de opbrengst ervan worden gelast (art. 3:185 lid 2 sub c BW). 

Het moge duidelijk zijn dat er soms een spoedeisend belang kan bestaan bij een dergelijke veroordeling in kort geding. Een veel voorkomend geval waarin een spoedige verkoop en levering van een woning wenselijk is, is de situatie waarin de eigenaren van de woning een relatie hadden, uit elkaar zijn gegaan, de gemeenschappelijke woning voor hen onbetaalbaar is geworden, maar een van hen niet wil meewerken aan een verkoop. In de uitspraak zoals die in dit artikel besproken wordt is dat ook aan de orde. Soms kan overigens ook een spoedeisend belang bij de verdeling zelf bestaan, omdat een van de eigenaren van de woning snel behoefte heeft aan zijn of haar aandeel in de woning of omdat de verdeling zonder goede reden al veel te lang duurt. 

Bij arrest van 13 november 2018 van het Gerechtshof Den Haag heeft het Hof bepaald dat een veroordeling tot verkoop en levering van een tot een gemeenschap behorende woning een verdelingshandeling of wijze van verdeling is als bedoeld in art. 3:185 BW, die zich niet ervoor leent om als voorziening in kort geding te worden gegeven. Later heeft hetzelfde Hof dit herhaalt bij arrest van 26 november 2019. Andere Gerechtshoven hebben anders beslist en er bestond dan ook onduidelijkheid wat er mogelijk was ten aanzien van het vorderen van een verdeling in kort geding.

De voorgaande uitspraken van het Hof Den Haag nemen niet weg dat een vordering tot verkoop en levering van een woning, wanneer de gemeenschap al verdeeld is, of een vordering tot het ten gelde maken van een woning op grond van artikel 3:174 BW, over het algemeen al in kort geding waren toegestaan.

Uitspraak van de Hoge Raad

De vordering tot cassatie in het belang der wet heeft betrekking op de vraag of de voorzieningenrechter in kort geding, anders dan het Hof Den Haag in de hiervoor aangehaalde uitspraak heeft geoordeeld, toch een veroordeling kan uitspreken tot medewerking aan een verdeling van een gemeenschap of tot verkoop en levering van een gemeenschapsgoed met het oog op de verdeling van de gemeenschap waartoe dat goed behoort.

Waar in die kwestie de voorzieningenrechter van de rechtbank in eerste instantie de vordering toewees (om tot verkoop van de woning over te gaan) heeft het Hof Den Haag de uitvoerbaarheid bij voorraad van dat vonnis geschorst met het oordeel dat er sprake was van een juridische misslag omdat een kort geding volgens het Hof enkel bedoeld is voor ordemaatregelen en de verkoop van een woning dient te worden aangemerkt als verdelingshandeling. Een dergelijke verdelingshandeling kan enkel worden bewerkstelligd in een bodemprocedure bij de rechtbank, zo oordeelt het Hof. Hoewel de partijen in kwestie schikken wordt er door de Procureur-Generaal cassatie in het belang der wet ingesteld, met als doel de onduidelijkheid die er over dit onderwerp is voor eens en altijd weg te nemen. 

De Procureur-Generaal stelt dat het oordeel van het Hof Den Haag dat een veroordeling van een van de deelgenoten op vordering van een andere deelgenoot om mee te werken aan de verkoop en levering van een tot een gemeenschap behorend goed, in kort geding in beginsel niet mogelijk is, onjuist is. Volgens de Procureur-Generaal is een dergelijke veroordeling in kort geding wel mogelijk aangezien:

1. in kort geding steeds bij wege van voorlopige voorziening een veroordeling kan worden uitgesproken, en dus ook een veroordeling tot medewerking aan een verdeling van een gemeenschap of gemeenschapsgoed,
2. de wijze van verdeling als bedoeld in art. 3:185 BW wel in kort geding kan worden bepaald, in elk geval als onderdeel van een bij wege van voorlopige voorziening uit te spreken veroordeling, en 
3. de veroordeling om mee te werken aan de verkoop van een tot een gemeenschap behorend goed en de bepaling van de wijze van verdeling als bedoeld in art. 3:185 BW geen einde maken aan de verdeling en mede om die reden in kort geding mogelijk zijn.

De Hoge Raad oordeelt in haar arrest van 31 maart 2023 dat een voorzieningenrechter in kort geding in spoedeisende zaken op grond van een voorlopig oordeel over het geschil van partijen een voorlopige voorziening kan geven (art. 254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Het voorlopige karakter van een beslissing in kort geding brengt mee dat aan die beslissing geen gezag van gewijsde toekomt en dat partijen en de rechter niet aan die beslissing zijn gebonden in een bodemprocedure of een later kort geding. Verder geldt dat de beslissing in het dictum van een uitspraak in kort geding vervalt als een andersluidende uitspraak is gedaan in de bodemprocedure. De omstandigheid dat de gevolgen van een in kort geding gegeven voorziening feitelijk onomkeerbaar zijn, staat aan het geven van een dergelijke voorziening niet in de weg.

In kort geding kan de rechter een veroordeling tot medewerking aan de overdracht van een onroerende zaak uitspreken. Ook kan de rechter in kort geding op de voet van art. 3:300 lid 2 BW bepalen dat de uitspraak in de plaats zal treden van (een deel van) een akte tot het verrichten van een rechtshandeling zoals in die bepaling bedoeld. Daarnaast kan de rechter bij wijze van onmiddellijke voorziening in kort geding een deelgenoot machtiging verlenen tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed als bedoeld in art. 3:174 lid 1 BW.

Kort gezegd betekent dit dat een rechter in kort geding ook op vordering van een deelgenoot een veroordeling kan uitspreken jegens een andere deelgenoot om mee te werken aan de verkoop en levering van een tot een gemeenschap behorend goed aan een derde. Dat verkoop van een tot een gemeenschap behorend goed om de opbrengst te verdelen een wijze van verdeling is als bedoeld in art. 3:185 BW, staat niet eraan in de weg dat bij wijze van voorlopige voorziening in kort geding een veroordeling om daartoe over te gaan, wordt uitgesproken. Gelet op het voorlopige karakter van een beslissing in kort geding, wordt daarmee – anders dan het Hof heeft overwogen – niet een definitief einde aan de verdeling gemaakt.

Hoe nu verder?

Het lijkt een positieve ontwikkeling dat een dergelijke vordering in kort geding mogelijk is. De ervaring is namelijk dat het soms lange tijd kan duren voordat er in een bodemprocedure een oordeel is geveld over de verdeling van een (huwelijksgoederen)gemeenschap. Dat betekent dat een van de deelgenoten soms geruime tijd ongewild ‘vast’ blijft zitten aan een woning en daardoor mogelijk niet een andere woning kan aankopen. Andersom kan een te snelle verkoop er toe leiden dat de andere deelgenoot de door hem of haar gewenste woning definitief kwijtraakt, voordat er op de gehele verdeling is beslist. 

Het is goed te beseffen dat wat mogelijk is niet altijd hoeft te worden toegewezen. Ook in kort geding is er ruimte voor een belangenafweging en wanneer er gemotiveerd kan worden gesteld dat er sprake is van ingrijpende en/of onomkeerbare gevolgen kan dat reden zijn om een dergelijke vordering in kort geding af te wijzen. 

Daarnaast is het ook goed om te beseffen dat ook bij een veroordelend vonnis er aanleiding kan zijn voor de andere professioneel betrokken partijen, zoals bijvoorbeeld een notaris, om alsnog niet mee te werken aan de levering van een woning, bijvoorbeeld gelet op het voorlopig karakter van een kort geding en/of een eventueel ingesteld hoger beroep.

Heeft u vragen en/of wilt u graag meer informatie ontvangen over de mogelijkheden van de verkoop en levering van een woning in kort geding? Neem dan vooral contact op met een van de advocaten van Van Lelyveld Advocaten. Wij helpen u graag verder.