Het voorkeursrecht en de koopoptie: de verschillen bekeken

Het voorkeursrecht

Partijen kunnen bij het aangaan van een huurovereenkomst een eerste recht van koop, ook wel voorkeursrecht genoemd, overeenkomen, al dan niet voor bepaalde duur. Met het voorkeursrecht verplicht de verhuurder zich ertoe bij een voorgenomen verkoop van het pand, het pand eerst aan de huurder te koop aan te bieden. Daarin zit direct de ‘beperking’ van het voorkeursrecht; het betreft een voorwaardelijke aanbiedingsplicht van de verhuurder jegens de huurder. Daarmee gaat het voorkeursrecht minder ver dan de later te bespreken koopoptie en wordt de mogelijke koop afhankelijk gesteld van het toekomstige voornemen van de verhuurder om tot verkoop over te gaan.

De vraag doet zich voor welke rechten een huurder toekomen op het moment dat niet aan de aanbiedingsplicht wordt voldaan. Sec bezien kent het voorkeursrecht namelijk geen wettelijke bepaling die de gevolgen van schending ervan regelt. Daarom wordt in algemene zin teruggevallen op het uitgangspunt dat het voorkeursrecht een vorderingsrecht betreft waarvan in beginsel nakoming kan worden gevorderd.

Het vorderingsrecht tot nakoming is echter wel begrensd. Zo ontstaat het vorderingsrecht niet eerder dan het moment waarop de huurder ermee bekend wordt dat de verhuurder voornemens is tot verkoop aan een derde over te gaan. Welke gevolgen aan het vorderingsrecht toekomen, is vervolgens afhankelijk van de vraag of het pand al aan de derde is geleverd. Indien het pand nog niet is geleverd, zal de insteek van het vorderingsrecht zijn dat het pand alsnog aan de huurder te koop moet worden aangeboden en wel voor de prijs waarvoor de verhuurder het aanvankelijk aan de derde wenste te verkopen. Wanneer de huurder het pand niet voor die prijs wenst over te nemen, staat het de verhuurder wegens verwerking van het voorkeursrecht vervolgens vrij om met de derde in zee te gaan.

Indien het pand al aan de derde is geleverd, zal voor de huurder een mogelijk vorderingsrecht ontstaan indien hij dientengevolge schade heeft geleden. De schade wordt daarbij vastgesteld door het (economische) verschil tussen de situatie waarin de huurder zich thans bevindt en waarin hij zich had kunnen bevinden bij naleving van het voorkeursrecht.

Het voorkeursrecht betreft in de basis een vorderingsrecht, welk recht vrij overdraagbaar is tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet. Ook een beding tussen partijen kan bepalen of het overdragen van een voorkeursrecht aan banden is gelegd. Wanneer partijen daarover niets hebben geregeld, zal doorgaans worden gekeken naar hetgeen partijen met het voorkeursrecht hebben beoogd. Om een geschil daarover voor te zijn, verdient het dan ook de aanbeveling dat partijen expliciet in het voorkeursrecht opnemen dat dit wel, of juist niet, kan worden overgedragen. Let wel, van overdracht is ook sprake indien een van de contractspartijen te maken krijgt met een rechtsopvolger.

Koopoptie

Uit artikel 6:219 lid 3 BW volgt: ‘Een beding waarbij één der partijen zich verbindt om, indien de wederpartij dit wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten, geldt als een onherroepelijk aanbod.’

Een koopoptie betreft een beding waarmee de verhuurder reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst een aanbod tot koop van het pand doet. Daarmee heeft het te gelden als een beding als omschreven in artikel 6:219 lid 3 BW, zodat het een onherroepelijk aanbod betreft dat enkel nog door de huurder hoeft te worden geaccepteerd voor het tot stand komen van een koopovereenkomst.

Dat maakt dat de koopoptie bepaalde essentialia zal moeten bevatten om als aanbod te kunnen gelden. Zo volgt uit artikel 6:227 BW dat de verbintenis die partijen op zich nemen, (voldoende) bepaalbaar moet zijn. Uit het aanbod moet daarom onder meer volgen ter zake welk object het aanbod geldt en voor welke prijs het object in eigendom kan worden verkregen. Overigens is niet van belang dat de prijs vast staat; voldoende is dat de prijs voldoende bepaalbaar is. Zo overwoog het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat als voldoende bepaalbare prijs heeft te gelden ‘tien keer de dan geldende huurwaarde’.

Mogelijke geschillen omtrent de koopoptie kunnen zich voordoen bij de uitleg van de essentialia. Het is dan ook zaak daar voldoende duidelijk in te zijn en daarover op voorhand concrete afspraken te maken en deze op te nemen in de bepaling. Denk ook hierbij, evenals bij het voorkeursrecht, bijvoorbeeld aan afspraken omtrent overdracht van de koopoptie of juist uitsluiting daarvan.

Wanneer in strijd met de koopoptie het pand aan een derde wordt verkocht en geleverd, geldt ook hier dat de huurder een schadevergoeding kan vorderen. Deze schade zal door de huurder moeten worden aangetoond en bestaat doorgaans uit het economische verschil van de situatie waarin de huurder nu verkeert en de situatie waarin hij had kunnen verkeren bij nakoming

Resumerend

Het voorkeursrecht en de koopoptie hebben een verschillend gevolg. Waar het voorkeursrecht een voorwaardelijk recht tot koop betreft, is de koopoptie een onvoorwaardelijk recht dat slechts door instemming hoeft te worden aanvaard. Voor beide opties geldt dat de inhoud van de bepalingen vrij staat om tussen partijen te bepalen. Daarmee is de lezing van een voorkeursrecht of koopoptie ook afhankelijk van de bedoeling van partijen. Om daarover geen geschilpunt te laten ontstaan is het raadzaam de bepalingen zo volledig mogelijk op te nemen. Denk daarbij aan de essentialia in het geval van de koopoptie, maar ook omtrent de duur van de bepalingen, de overdraagbaarheid ervan en de wijze waarop wordt voorzien bij niet-nakoming.

Staat er in uw overeenkomst een koopoptie of voorkeursrecht opgenomen en wilt u weten wat uw positie is of wilt u een koopoptie of voorkeursrecht opnemen en daarover sparren? Neem dan contact op met onze advocaat mr. Jarno Holmer. Hij helpt u graag verder!