Onvoorziene omstandigheden: het verdelen van de corona-pijn

In de uitspraak is een kort geding aan de orde gekomen, waarin de verhuurder betaling vordert van de volledige huurachterstand. De huurder stelt dat hij niet het huurgenot heeft gehad, omdat het gehuurde wegens de maatregelen omtrent het coronavirus niet kon worden geëxploiteerd. Daarmee zou sprake zijn van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat een huurkorting en/of opschorting van de huur passend zou zijn. Derhalve wordt door de huurder een beroep gedaan op overmacht en onvoorziene omstandigheden.

De kantonrechter in kort geding passeert in de eerste plaats het beroep op overmacht. Daarmee wordt de huidige lijn die uit vergelijkbare jurisprudentie volgt, voortgezet. Aan haar overwegingen legt de kantonrechter ten grondslag dat slechts een beroep op overmacht kan worden gedaan indien de gestelde (overmachts)belemmering de prestatie zelf betreft. In het onderhavige geval is daarvan geen sprake, nu de huurder nog in staat is een deel van de huurtermijnen te voldoen. Vervolgens wordt het beroep op onvoorziene omstandigheden beoordeeld.

De kantonrechter overweegt dat in het onderhavige geval sprake is van onvoorziene omstandigheden, nu er geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben voorzien dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voordoen waardoor beide partijen worden geraakt. Om die reden kan niet worden aangenomen dat het partijen voor ogen heeft gestaan een dergelijke crisis middels de huurovereenkomst te regelen. Nadrukkelijk wordt overwogen dat dit anders is in het geval van bijvoorbeeld een economische crisis, in welk geval de gevolgen wegens ondernemersrisico krachtens verkeersopvattingen voor rekening van de huurder komen.

Nu partijen ter zake de gezondheidscrisis niets hebben geregeld, is sprake van een onvoorziene omstandigheid, zodat moet worden vastgesteld of de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. In dat kader overweegt de kantonrechter als volgt:

Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis (TK 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9) oordeelt de kantonrechter dat in het onderhavige geval – waarin huurder het gehuurde wegens van overheidswege bepaalde maatregelen niet heeft mogen exploiteren – sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Uit de parlementaire geschiedenis volgt immers expliciet dat een "(onvoorziene) overheidsmaatregel" als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW moet worden aangemerkt. Dat de overheidsmaatregel niet aan de verhuurder valt toe te rekenen, is niet van belang omdat toerekenbaarheid van het gebrek geen vereiste is voor toepassing van artikel 7:204 lid 2 BW.

Hoewel sprake is van een gebrek, de huurder kan immers het gehuurde niet overeenkomstig de huurovereenkomst exploiteren, wordt het gehuurde wel 'gewoon' door de verhuurder ter beschikking gesteld. Dit leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat van de huurder geen volledige betaling van de huurtermijnen kan worden verlangd, noch dat van de verhuurder kan worden verlangd dat hij instemt met het op nihil stellen van de huurtermijnen. Aldus overweegt de kantonrechter dat als redelijk richtsnoer voor wijziging van de huurovereenkomst kan worden aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld, waarbij rekening wordt gehouden met alle omstandigheden van het geval waaronder de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, als ook de aard en ernst van de betrokken belangen van partijen.

Opgemerkt wordt dat een kort geding zich niet leent voor een definitief oordeel; er kan enkel een voorlopig oordeel worden verkregen. Om een definitief oordeel te verkrijgen, zal een zogeheten bodemprocedure moeten worden gestart. Wel wordt bij het voorlopige oordeel in kort geding ook rekening gehouden met het te verwachten oordeel van de bodemrechter in de bodemprocedure.

De kantonrechter in kort geding kijkt voor de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen onder meer naar de financiële positie van partijen. Daarbij wordt de (acute) financiële nood van de huurder afgezet tegen de financiële noodzaak van de verhuurder tot het ontvangen van de huurtermijnen.

De kantonrechter ziet in de onderhavige omstandigheden van het geval geen aanleiding om aan te nemen dat partijen in onderlinge verhouding in belangrijke mate van elkaar verschillen. Om die reden acht de kantonrechter – met het oog op de hiervoor genoemde afweging – aannemelijk dat de bodemrechter een huurkorting van 25% redelijk zal achten. Daarom is de kantonrechter in kort geding van oordeel dat voortzetting van de huurovereenkomst in haar huidige vorm niet kan worden verlangd. Omdat de kantonrechter in kort geding geen definitieve huurkorting uit kan spreken, wordt 25% van de huurverplichting opgeschort voor de duur van zes maanden in welke periode een oordeel van de bodemrechter kan worden verkregen.

Nog altijd lijkt een beroep op overmacht niet de geëigende weg voor een huurder die zich met de gevolgen van het coronavirus geconfronteerd ziet. Het is, gelet op de uitspraken die zijn gedaan, ook niet mijn verwachting dat dit op korte termijn zal veranderen.Een beroep op onvoorziene omstandigheden, op grond waarvan ongewijzigd voortzetten van de huurovereenkomst niet in redelijkheid kan worden verlangd, lijkt meer uitkomst te bieden. Het kan leiden tot een herstel van het evenwicht tussen partijen door de lasten van de coronacrisis in beginsel over de huurder en verhuurder te verdelen. Alle omstandigheden van het geval samengenomen, waaronder ook de maatschappelijke positie van partijen, kunnen nog tot een afwijkende verdeling leiden.

Heeft u vragen over een beroep op onvoorziene omstandigheden in verband met het coronavirus of wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn in het voor u specifieke geval? Neem dan vooral contact op met ons kantoor en vraag naar Jarno Holmer.